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      央行今年首度降息!首套房貸利率降至歷史低位 將給房地產帶來這
      吳江信息港 房產頻道  發布時間:2023-06-20  來源:

         6月20日,最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐,一年期LPR下調至3.55%,此前為3.65%;五年期LPR下調至4.2%,此前為4.3%。

       
          值得關注的是,此次調整一年期LPR以及五年期LPR均降低了10個基點。這是今年五年期LPR第一次調整,而上次下調時間是在2022年8月。
       
          如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降10個基點,月供減少58.54元,累積30年月供減少2.1萬元。目前,全國統一首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.1%,此次5年期LPR下調10BP后,統一房貸利率下限有望突破4%關口。
       
          受訪專家認為,房地產需求對于利率仍然十分敏感,必要的降息有可能對需求有托底作用。“本次降息可能只是政策組合拳的開始,地產或延續遵循以降成本的方式刺激地產需求復蘇的政策路徑。在此背景下,地產差異化信貸政策發力空間良好,需求疲軟的低能級城市政策有望繼續發力,高能級城市信貸寬松力度或將加大。”天風證券分析師劉清海表示。
       
          其認為,未來高能級城市,可能會出臺首二套利率加點幅度下調;城市內部限購與非限購區域首付比例區分;二套房首付比例下調;特定區域限購松綁;認房認貸標準優化等政策。
       
          中原地產張大偉:全國首套房貸平均利率歷史首次降低到4%以下
       
          中原地產首席分析師張大偉表示,這是LPR連續9個月不動后的第一次調整。在中長期貸款需求更需提振的局面下,壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業的融資成本,改善其加杠桿的意愿。
       
          對于房地產市場而言,在LPR降低10個基點后,全國首套房貸平均利率將歷史首次降低到4%以下。
       
          房貸利率采用LPR定價模式始于2019年10月,采用LPR定價模式之后,房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動,如果LPR下降了,對應的房貸利息也會跟著下降。
       
          對于購房者來說,存量購房者要到2024年1月才能開始減少利息,如果是新購房者,立刻就能享受到降息的利好。
       
          本次降息對于市場來說,給降低增量和存量房貸利率打開空間。配合限售放松、非限購區域首付比例調整、公積金寬松等等穩樓市組合拳,預計將對房地產形成一定程度的托底作用,但影響相對有限。
       
          整體看,本次降息依然難以導致樓市企穩。目前穩樓市政策力度應該繼續升級,當下樓市面臨的問題已經不只是房地產問題,需要出臺更多更積極的穩樓市政策,只有真正降低了購房者的成本,市場才有望穩定。
       
          中指研究院陳文靜:降息后首二套房貸利率均降至歷史低位
       
          中指研究院市場研究總監陳文靜表示,本次降息后,5年期以上LPR降至4.2%,為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調,當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%(5年期以上LPR-20個基點)、4.8%(5年期以上LPR+60個基點),已降至歷史低位。
       
          本次降息一方面有利于穩經濟,有利于促進居民收入預期好轉,進而為住房需求釋放帶來支撐;另一方面,5年期以上LPR降息也體現出監管部門對于樓市的托底力度加大,有利于提振房地產市場信心。
       
          2023年年初,央行、銀保監會指出新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降3個月的城市,可根據當地市場形勢,自主下調或取消首套住房商貸利率下限。根據中指監測數據,今年以來已有超40城,降低首套房貸利率下限至4%以下。
       
          此次降息釋放了積極信號,也預示著“加強逆周期調節”措施在加快落地。隨著市場下行壓力不斷加大,房地產政策優化預期也在逐步增強。
       
          從政策內容上看,中央和監管部門或通過降低交易稅費、降低中介費等方式進一步降低購房成本,加大“保交樓”資金支持力度,加大房企資金支持力度等;地方層面,核心一二線城市政策存在較大優化空間,如通過一區一策、與生育政策和人才政策結合等方式進行調整。若更多實質性政策落地,市場預期或進一步好轉和修復,從而帶動房地產市場逐漸企穩,下半年市場有望溫和修復。
       
          易居嚴躍進:房貸政策將進一步松動
       
          易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,此次全國5年期及以上 LPR再次下調,即在原有4.3%的基礎上下調10個基點,預計后續各地銀行房貸利率也會跟著下調10個基點,這也意味著新一輪寬松的房貸政策也會開啟。
       
          此次下調積極響應了最近國務院常務會議的精神,是一攬子提振計劃的首張牌,也意味著經濟提振的序幕已經開啟,具有風向標意義。
       
          6月16日國常會提及“一批政策措施” 導向,明確擴大有效需求、提振實體經濟等重要任務。
       
          鑒于房地產業和宏觀經濟的密切關系,房貸政策必然會有進一步松動的可能。因此,房貸利率下調也將成為6月下旬以及7月各城市提振樓市的重要舉措。
       
          若把2020年以來LPR持續下降及房貸利率下限突破等因素進行累加考慮,實際上最近四年月供負擔減輕了近10%,這為住房消費提振創造了非常好的金融環境。
       
          當前首套房的房貸利率比二套房要低很多,從有效提振市場的角度出發,對首套房認定標準的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格,則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本,自然也將利好三季度購房市場的活躍。
       
          天風證券劉清海:未來可能出臺下調二套房貸利率政策
       
          天風證券分析師劉清海表示,對比前兩次降息窗口期,LPR均在完成首次降息后半年左右繼續調降兩次,考慮當前經濟偏弱、需求不足,我們認為貨幣政策或將持續寬松直至引導市場預期回穩,后續不排除進一步降準、降息的可能。
       
          從全國水平看,貝殼研究院監測顯示,2023年5月,貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%,環比降低1BP,繼續突破2014以來的歷史新低;二套主流房貸利率平均為4.91%,環比持平,同樣處于歷史底部。
       
          對比歷史周期,截至2023年5月,全國首套房貸利率較此前高點(2021年10月)降幅已達173BP,此前14-16年下調周期中,首套貸款利率最大下行258BP。而二套利率自2022年9月起便維持4.91%,已長達9個月保持不變,故我們認為,“支持改善型住房需求”基調下,未來針對二套房貸利率下調政策出臺的可能性正不斷提升。
       
          本次LPR調降短期內或同樣能起到能緩解市場信心不足的作用,但地產板塊的行情拉動可能相對有限,要達到提振經濟、扭轉預期的效果則仍需等待后續組合式配套措施支持出臺。
       
          廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉:預計此次降息以后 提前還貸趨勢會延續
       
          對房地產而言,降息最大的效應就是降低月供成本。從去年以來5年期LPR下降的效應來看,降息對帶動商品房銷售有一定作用。
       
          但是,由于居民對收入和就業的預期偏謹慎,預防性儲蓄需求增加,而新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求,在按揭首付和月供上的壓力會比較大,因此降息對促進商品房市場企穩的彈性有所下降,每月月供節約幾十元或者上百元解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。
       
          隨著存款利率不停下降,活期存款的利率聊勝于無,定期存款的利率下降幅度更大。另外,新增按揭貸款的利率在下降,保本理財、保險等產品的收益率也在往下走。
       
          這樣的結果就意味著,存量房貸的利率更高了。因此,預計此次降息以后,提前還貸的趨勢還會延續下去。四月份以來新增存款規模往下走,很大程度上與提前還貸有極大的關系。
       
      來源:財聯社

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